股票开户一直不用可以吗城镇化不是高房价 楼市调控应注重“顶层设计”

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  在2012年住建部年度工作会上,并没有将“房地产业”、“房地产调控”、“城镇化”这三者结合起来讨论,这或许是有意回避。如此来看,想假借城镇化来炒房地产概念只能是一种幻想。

  在年度工作会上,住建部已经明确股票开户一直不用可以吗的股票开户一直不用可以吗方向是,房地产调控是必须的,而且会适时而动,并尽早尽快构筑起房地产调控的长效机制。另一方面,住建部更关注城镇化方向之下城镇品质的提高。

  实际上,经过多次房地产调控持续之后,关于房地产业是否是支柱产业的争论已经毫无意义,而城镇化又吊起了部分房地产开发企业的胃口。如何全面理解城镇化与房地产业的关注,摆在每一个人面前。就此,记者专访了房地产权威专家、住建部政策研究中心原副主任王珏林。

  他分析认为,城镇化的基础是工业化,城镇化不是高房价。就住建部2013年工作看来,不变的是继续坚持房地产调控,而变化的是,如何让调控更多地回股票开户一直不用可以吗归至市场调控手段为主导的轨道上来。

  转型才有出路

  从近30年,特别是近十几年中国房地产业走过的历程来看,房地产发展不平衡,不能一味地“求快”,而应“求好”、“求稳”

  记者:您怎么看城镇化与房地产业之间的辩证关系?城镇化是否会推高房价,高房价会不会阻碍城镇化健康发展?

  王珏林:这个问题的实质是,要看房地产业在城镇化发展过程中怎么发展。

  回顾中国房地产业,其真正进入市场的时间比较短。从近30年,特别是近十几年中国房地产业走过的历程来看,房地产业本身的发展与中国经济一样,不平衡。究其原因,是由中国经济发展阶段决定的。中国整个经济发展并不平衡,城市发展也不均衡,不管投资者还是消费者,都集中在中东部地区,集中在一些大城市。加之,家庭投资消费渠道有限,进一步导致房地产价格虚高。

  目前来看,要使房地产市场健康地发展,房地产业就应当走和整个经济发展同样的路子。即,中国经济发展不能再“求高”、“求快”,而是要“求好”、“求稳”。房地产业也应当“求好”、“求稳”。

  为什么如此?因为目前我们的共识是,如果经济发展仍继续地求快,以“快”为中心发展,那么可能中国经济就会走向死角。要想可持续发展,就要转变经济发展方式,调整产业结构。

  就房地产业而言也是一样的,如果靠高速发展房地产业,靠高房价来带动地价和财政增长,它是非常短命的,短期的。

  所以房地产业必须要长期稳定健康发展,不能是一个短命的市场,因此必须调整,调整的目的是为了可持续。

  高房价难持续

  高房价不符合中国国情,也不符合市场发展规律。不断推高的房价,势必会出现泡沫,而且这种泡沫不仅会危害房地产业,还会波及金融业

  记者:房价上涨,开发商才会赚得盆满钵满,买房的人也会有一种看涨不看跌的心理。为何会说高房价不可持续?

  王珏林:高房价不符合中国国情,也不符合市场发展规律。一个市场要健康发展,就要稳定和公平。制度公平,设计公平,社会大众才能够认可,也才能够持续。不断推高的房价,肯定得出现泡沫,而且这种泡沫不仅会危害房地产业,还会波及金融业。

  我一直强调高房价的危害性,因为房地产市场一旦出现泡沫,影响极大,国际上的惨痛教训不少,如美国。我们国家如果这样走下去,一旦泡沫累积过大,最后破灭,后果也不堪设想。

  这不是危言耸听。因为不管是国家的钱,投资商的钱,还是个人家里的钱,只要你大量投入了房地产。当你的房产不值钱的时候,当你占有的土地,不能兑现的时候,我不知道我们还有什么,我们的发展后劲和潜力又在哪儿?

  政策还需落实

  管理房地产市场有三个办法:其一是消费方面,做调整限制,即限购;其二是资金方面,进行控制,如限贷;其三是税收调节的办法,如房产税试点

  记者:正因如此,在2012年住建部工作会上,姜伟新部长再次强调房地产调控不放松,商品住房限购政策将继续实行,且住建部会对放松调控导致房价过快上涨的城市继续采取措施,并会同监察部对其进行约谈。您认为这些调控办法够用吗?

  王珏林:“国八条”是楼市调控的“基本原则”,从实际来看是有效果的,因此目前房地产调控要做的是落实既有政策。

  住建部工作会上也提到,2013年住建部将配合国土部门,保持稳定的住房用地供应,增加中小套型普通商品住房供给。配合有关部门,继续加快推进扩大房产税改革试点工作。同时,各省市编制好实施好住房发展和建设规划,引导和稳定社会预期。要继续强化市场监控,包括继续在市场准入、销售、租赁、登记、估价和物业服务等方面,强化监督,以及加强对预售资金的监管等。

  与此同时,继续密切监测市场信息,会同有关部门,及时发布有关信息,正确引导市场预期,进一步完善房地产市场预警预报系统,做好政策储备,随时应对房地产市场可能出现的新变化。

  在我看来,管理房地产市场有三个办法。其一是消费方面,做调整限制,即限购;其二是资金方面,进行控制,如限贷;其三是税收调节的办法,如房产税试点。

  从资金信贷政策的实际效果来看,对房地产市场压力和影响非常大,而目前看通货膨胀压力可控,稳定经济增长意味着银行信贷也会保持平稳。因此,再通过收紧信贷调控房地产,不太现实。而税收的办法是长期政策,不是一下子就能铺开的,目前难以立竿见影。限购政策,即通过调整供求关系,缓解市场和社会的矛盾,这项政策是不会变化的。

  现在市场总寄希望于政策加码,来推进房地产调控的逻辑本身就有错误,对于执行上不足的细节问题要切实落实,而不存在超越“国八条”之外的新政问题。

  做好政策储备

  要做好政策储备,就要深入研究一些更适合于市场发展和市场管理的办法,既达到调控房地产市场的目的,又对市场发展有利

  记者:您怎样理解要做好房地产调控政策储备?在2012年国务院督查组奔赴各地督查之时,坊间一度传闻“取消预售制度”,您怎么看?

  王珏林:房地产调控政策储备是很有必要的。我认为要做好政策储备,就要深入研究一些更适合于市场发展和市场管理的办法,实际上很多政策应当深入地研究,既达到调控房地产市场的目的,又对市场发展有利,应当研究这样的调控政策,而不能简单化、粗暴地管理房地产。

  有关取消预售制度的问题,一些地方人士也问过我,对它要一分为二看待。

  其一,预售制度是房地产市场发展初期,支持企业发展,解决企业资金的一个办法。因为房地产属于资金密集型产业,投资规模大。房地产企业资金有限,仅仅股票开户一直不用可以吗依靠单一的自有资金和银行贷款不足以发展,所以设计出台了预售制度。

  客观来看,房地产预售制度确实存在不合理性。我给钱以后,你不给我货,过很长时间再验货,这容易引发矛盾,也是对消费者不公。但是,房地产预售制度确实是我国房地产业发展阶段必须的。

  第二方面,如果现在要立刻取消预售制度,很多房地产企业可能就没有能力发展了,很多开发商自有资金毕竟有限。所以说,既要有利于市场发展,又要保护消费者的利益,还要能够促使企业正常发展,选择一个折中的政策可能更合理更好一些。

  例如,现在要求封顶卖房的办法就可以。房子封顶以后再卖房,交房的周期就短了,而且消费者对房屋各方面的质量看得就清楚些,这样也能达到一定的调控效果,对市场各方的影响更小,这样可能会更好一点。

  记者:近期楼市又出现了回升的势头。有人甚至说,目前房地产市场已经消化掉了调控政策。对此,您怎么看?

  王珏林:2012年市场发生两个变化:一是3月份开始回暖,二是10月份开始猛涨。尤其10月、11月开始,成交量开始爆发性增长,2012年全年商品房销售面积11.13亿平方米,高于2011年10.99亿平方米水平,可以说超出市场预期。

  具体来看,去年3月份楼市回暖是由于一些贷款政策放宽,支持一部分消费者进入市场;10月份以后至11月、12月份楼市成交量的大涨,一个主要原因是十八大发出的改革信号增强了大家发展的信心。给予了投资者和开发企业的信心,他们开始拿地了。与此同时,消费者也再次开始担心,一直想买房的、有需求的,一看要涨,又赶快集中入市了,一下子就把房地产市场拱起来了,出现了每个月1亿多平方米的成交量。

  但2012年与2010年楼市的火爆又有不同之处,即2012年楼市成交量的大涨区域与2010年完全不同,这次热在东部,而2010年热在中西部,热在中小城市,现在中西部、中小城市楼市变化不大,但是东部一线城市热得很厉害。

  这说明,刚性需求还比较大,在2011年市场非常不好的情况下,积蓄了一定的购房需求。从去年的市场来看,住宅市场的消费能力依然存在,在一定条件下就集中爆发了。

  而此次西部地区没有火热,原因在于它是一个正在发展中和待发展的一个区域。 加之此前房地产开发量过大,一下子难以消化掉。

  楼市该如何走

  2013年房地产市场可以概括为“三不变”、“三变”和“三加强”。其中,“三不变”就是限购、限贷、限价不变

  记者:市场内外也有一种声音:如果房价再继续反弹,政策就会加码。您认为如何看待2013年房地产市场和楼市政策走向?

  王珏林:对房地产的研究要侧重两个方面:经济和政策。由于房地产与宏观经济既紧密又依赖性非常强,宏观经济稳定,房地产才能发展;同时,由于中国房地产市场还属于不成熟的市场,所以政策对市场的影响是非常大的。

  基于以上两点,我将2013年房地产市场概括为“三不变”、“三变”和“三加强”。其中,“三不变”就是限购、限贷、限价不变。

  房地产调控的实质是解决市场供求矛盾,在土地有效供应增加的情况下最主要还是从消费上解决问题,就是减少投资性消费。减少投资性消费,不能靠市场自发来调整的,就得用行政手段来调整,所以“三限”不能变,一变市场就热,一变房价就涨。实际上,刚刚取得点成果,你一变政策就失效、市场就失灵,就更没办法解决这个问题了。所以说,这三个现在不能变。

  “三变”就是利率、存款准备金和房地产税,这个应当在变。利率和存款准备金是根据CPI变化的调整的,但跟房地产关系密切,货币政策稍有变化,就会传导至房地产市场。如去年3月份楼市回暖就与此相关。

  再者,房地产税要往前推进。实际上,目前还不是推不推的问题,现在大家关注的是具体方案涉及的利益问题。即,房地产税方案影响不影响到我,有房的,影响多大,怎么影响。我觉得试点应当要推进,如果房地产税不出台,行政措施就难以退出。所以我们说要是用市场管理就在这儿,这是一个方面。所以要继续加大推进力度,但制度要完善,要全面,要考虑到各方面的利益。

  另外,还有三个需要加强和完善的方面。其一是,管好土地市场。目前市场上所说的政策已经到底线了,而实际上还有很多政策没有执行到位。房地产市场的稳定需要两方面的支撑,一是增加市场供应量;二是需求方面,减少不必要的消费。对于前者,市场更多地关注于新增土地和新建房屋量方面,但老问题仍然没有解决,即大量闲置土地有待开发,有些在建项目也在延续进度,这都直接影响了住宅的供应量,从而导致供需关系这一根本矛盾仍未解决。

  其二,管好房屋交易市场。一个市场健康不健康,依赖于全产业链,土地建设可谓源头,而房屋交易市场是中间环节,交易市场本身健康,也会促进整个房地产业的健康发展,因此需要不断地加强管理。

  第三个方面就是保障房,要补进来。虽然政府花了很大力气,但是很多人还是得不到,而且大家对此有不同看法,所以要求我们在制度上应当完善,从分配、管理、建设等方方面面尽量把工作做到位。

  如何顶层设计

  当前,中国楼市一方面要走自己的发展之路;另一方面,要用法律法规、税收等手段来协调、解决市场各方矛盾

  记者:回头来看中国房地产市场,自1998年房改以来,也走了一些弯路。这是不是一种制度缺失?另一方面,您此前谈到的,美日欧房地产市场的大起大落,也给了中国前车之鉴,我们应该如何避免重蹈覆辙。您认为中国房地产应该有怎样的顶层设计呢?

  王珏林:美日欧已经走过了城市化发展的阶段,目前已经没有太多的新开工建设项目。而中国正处于工业化、城镇化进程之中,拥有大量的新开工项目。而且,随着中国经济整体的发展,中国房地产开发会呈现出阶梯性的特征,这就要求住宅设计、建设质量不断提高。

  因为中国所处发展阶段不同于美日欧,制度安排也不相同。因此,中国要走自己的房地产发展之路,这是大的原则。另一方面,用法制手段(包括法律法规、税收等)来协调、解决市场各方面的矛盾,是中国房地产顶层设计的归宿。

  各国沉痛的经验教训也有可借鉴之处,即,一旦让投资者占领房地产市场,这个市场就不可能平稳。所以保持整个房地产行业的合理利润,避免出现暴利。任何一种制度设计,无论说得如何天花乱坠,只要不能实现这个目标,就是不合格的。

  更为重要的是,要有一个公平、公正、透明、合理的顶层设计框架。就像我前面所说,制度公平,设计公平,社会大众才能够认可,也才能够持续。


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